In real estate transactions, refinancing, and portfolio restructuring, capital structure is often the key lever. Debt advisory refers to independent consulting services related to the structuring, placement, and negotiation of debt financing—and is a well-established tool for institutional investors, family offices, and real estate funds.
What is Debt Advisory?
Debt advisory refers to independent consulting services provided on behalf of the borrower. Unlike a bank or a debt fund, which seek to invest their own capital, a debt advisor represents exclusively the interests of the investor. The goal: to achieve the optimal debt structure for an asset, a transaction, or a portfolio.
In the real estate context, debt advisory typically includes:
- Analysis of the Financing Situation (Property, Cash Flow, LTV, DSCR, Exit Scenario)
- Recommendation on the Financing Structure (Senior Loan, Junior Loan, Whole Loan, Mezzanine)
- Approaching and selecting suitable investors (banks, debt funds, insurance companies)
- Comparison and Negotiation of Term Sheets and Loan Agreements
- Support Through to Closing
What is the difference between a debt advisor and a bank?
Banken und Debt Funds haben ein natürliches Interesse an der Platzierung ihres eigenen Kapitals – sie beraten im Grundsatz nicht neutral. Ein Debt Advisor dagegen arbeitet auf der Seite des Kreditnehmers: bessere Vergleichbarkeit zwischen Angeboten, gezieltere Ansprache der richtigen Kapitalgeber, und eine Verhandlung, die über Zinssatz und Marge hinausgeht.
Covenants, Tilgungsprofile, Sicherheitenstrukturen und die Flexibilität für spätere Anpassungen spielen eine ebenso wichtige Rolle wie der nominale Zinssatz.
When is a debt advisor particularly valuable?
Acquisition Financing: Beim Erwerb eines Objekts oder Portfolios ist die Kapitalstruktur direkt renditeentscheidend.
Refinancing: Wenn bestehende Finanzierungen auslaufen, ist eine Neustrukturierung oft möglich – mit besseren Konditionen oder anderen Kapitalgebern.
Restructuring: Covenant-Verletzungen oder Marktkorrekturen erzwingen manchmal eine Anpassung der Kapitalstruktur. Hier ist der Debt Advisor Verhandlungsführer und Strukturierer zugleich.
Project Development: Bei Entwicklungen mit Kombination aus Eigen- und Fremdkapital ist professionelle Strukturierungsberatung von Beginn an wichtig.
An Overview of Financing Options
Senior Loan: Die erstrangige Fremdkapitalkomponente. Günstigste Kapitalkosten, stärkste Besicherung. LTV-Quote in Deutschland aktuell meist 50–65 Prozent.
Junior Loan: Nachrangige Finanzierungskomponente mit höherem Risiko und entsprechend höherer Verzinsung. Wird genutzt, um den Leverage zu erhöhen.
Whole Loan: Eine einheitliche Finanzierungslösung, die wirtschaftlich Senior- und Junior-Risiken kombiniert. Oft von spezialisierten Debt Funds angeboten.
Mezzanine: Hybridinstrument zwischen Eigen- und Fremdkapital. Höhere Verzinsung, oft mit Equity-Kicker. Wird eingesetzt, um Finanzierungslücken zu schließen.
Debt Advisory in Germany
Der deutsche Immobilienfinanzierungsmarkt ist traditionell bankendominiert. Sparkassen, Landesbanken, Pfandbriefbanken und internationale Institute bilden das Kernfeld der Kapitalgeber. Gleichzeitig gewinnen internationale Debt Funds an Bedeutung – besonders bei Transaktionen, die außerhalb des konservativen Bankenmandats liegen.
Für ausländische Investoren sind lokales Marktverständnis, Kenntnis der regulatorischen Anforderungen und etablierte Netzwerke zu Kapitalgebern entscheidend für Geschwindigkeit und Konditionen. STRATON begleitet institutionelle Investoren, Family Offices und Immobilienfonds bei der Strukturierung, Platzierung und Verhandlung von Immobilienfinanzierungen in Deutschland.
Q&A – Frequently Asked Questions
Die wichtigsten Fragen rund um Debt Advisory, Finanzierungsstrukturen und die Zusammenarbeit mit STRATON.
Vor allem für Ankauf, Refinanzierung, Restrukturierung, Projektentwicklung und komplexe Kapitalstrukturen. Besonders wertvoll ist Debt Advisory, wenn unterschiedliche Finanzierungsbausteine kombiniert werden sollen oder wenn die Verhandlungsposition gegenüber Banken gestärkt werden muss.
Die Vergütung ist in der Regel erfolgsabhängig und orientiert sich am platzierten Finanzierungsvolumen – typischerweise zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des Kreditvolumens. Bei komplexen Mandaten kann zusätzlich eine Fixkomponente für die Strukturierungsarbeit vereinbart werden.
STRATON arbeitet mit dem gesamten Spektrum institutioneller Kapitalgeber: deutsche und internationale Banken, Pfandbriefbanken, Debt Funds sowie Versicherungen und Pensionskassen. Die Auswahl richtet sich nach Objekttyp, Transaktionsstruktur und Anforderungsprofil des Investors.
Besonders ja. Ausländische Investoren profitieren von lokaler Marktkenntnis, etablierten Bankennetzwerken und dem Verständnis der deutschen Finanzierungslogik. STRATON begleitet internationale Family Offices, institutionelle Fonds und Private-Equity-Gesellschaften bei Finanzierungen auf dem deutschen Immobilienmarkt.
