Immobilientransaktionen sind selten einfache Kaufverträge. Hinter dem Erwerb oder der Veräußerung eines Portfolios, von Fondsanteilen oder Unternehmensanteilen stecken steuerliche Strukturen, regulatorische Anforderungen und Verhandlungsprozesse, die weit über die Bewertung einzelner Objekte hinausgehen. Real Estate M&A Advisory begleitet genau diese Transaktionen.
What is Real Estate M&A Advisory?
M&A steht für Mergers & Acquisitions – Fusionen und Übernahmen. Im Immobilienkontext bezeichnet Real Estate M&A Advisory die Beratung bei komplexen Transaktionen, bei denen nicht einzelne Objekte, sondern Portfolios, Fondsanteile oder ganze Immobilienunternehmen den Eigentümer wechseln.
A real estate M&A advisor oversees the entire transaction:
- Strategic Preparation: Positioning, Timing, Transaction Structure
- Valuation and Commercial Due Diligence
- Process Management: Structured Bidding Process or Exclusive Negotiations
- Structuring Advisory: Asset Deal vs. Share Deal, Tax Optimization
- Negotiation and Closing Support
When is real estate M&A advisory relevant?
Portfolio Sale: Wer ein größeres Portfolio veräußern will, profitiert von einem strukturierten Prozess mit mehreren Bietern, professionell aufbereitetem Dataroom und klarer Transaktionsdisziplin.
Portfolio Acquisition: When making an acquisition, independence is essential—from the initial valuation through due diligence to negotiating the purchase price and the structure of the purchase agreement.
Fund Acquisitions and Co-Investments: Beim Erwerb von Fondsanteilen müssen nicht nur Objekte, sondern auch Vertragswerke, regulatorische Strukturen und Managementverhältnisse bewertet werden.
Corporate Transactions: Wenn Immobilienunternehmen, Plattformen oder Asset Manager verkauft oder zusammengeführt werden sollen, ist professionelle M&A-Begleitung von Beginn an entscheidend.
Asset Deal vs. Share Deal
Asset Deal: Direct purchase of the property or portfolio. Greater transparency, fewer unknown liabilities—but the full real estate transfer tax (3.5 to 6.5 percent, depending on the federal state).
Share Deal: Kauf der Gesellschaftsanteile, die das Objekt halten. Kann die Grunderwerbsteuer optimieren, bringt aber Haftungsrisiken für historische Verbindlichkeiten. Seit der Reform 2021 gelten strengere Voraussetzungen: mindestens 10,1 Prozent müssen beim Verkäufer verbleiben, mit verlängerten Haltefristen von zehn Jahren.
Die richtige Strukturentscheidung hängt von Transaktionsvolumen, Haltedauer, Risikoprofil und steuerlicher Ausgangssituation ab.
Real Estate M&A in Deutschland
Germany is one of the most active institutional real estate markets in Europe—and at the same time one of the most complex in terms of regulation. The KAGB, InvStG, AIFMD, and the specific requirements for foreign investors create an environment in which local expertise provides a measurable competitive advantage in transactions.
Dazu kommen deutsche Markteigenheiten: Verhandlungskultur, Rolle von Notaren, Bedeutung von Off-Market-Netzwerken und die strukturelle Konservativität vieler institutioneller Verkäufer. STRATON begleitet Käufer und Verkäufer von Immobilienportfolios, Fondsanteilen und Unternehmensanteilen in Deutschland.
Q&A – Frequently Asked Questions
Die wichtigsten Fragen zu Real Estate M&A Advisory, Transaktionsstrukturen und dem STRATON-Ansatz.
Beim Asset Deal wird die Immobilie direkt erworben – volle Transparenz, aber auch volle Grunderwerbsteuer. Beim Share Deal werden Gesellschaftsanteile erworben, was steuerliche Vorteile bieten kann, aber Haftungsrisiken für historische Verbindlichkeiten mit sich bringt. Seit der Reform 2021 sind die steuerlichen Voraussetzungen für Share Deals deutlich strenger.
Ein professionell geführter Bieterkreis dauert typischerweise 3–6 Monate – von der Vorbereitung des Datarooms bis zum Notartermin. Exklusivverhandlungen können schneller abgeschlossen werden, wenn Käufer und Verkäufer bereits bekannt sind.
STRATON fokussiert auf institutionelle Transaktionen – typischerweise ab einem Volumen von 20 Millionen Euro. Bei strukturierten Prozessen mit mehreren Bietern oder komplexen Gesellschaftsstrukturen ist die Komplexität der Transaktion oft wichtiger als das reine Volumen.
Ja. STRATON begleitet internationale Käufer und Verkäufer bei Transaktionen auf dem deutschen Markt. Lokales Marktwissen, regulatorisches Know-how und etablierte Netzwerke zu institutionellen Marktteilnehmern sind der Kernmehrwert für internationale Mandanten.
