Immobilientransaktionen sind selten einfache Kaufverträge. Hinter dem Erwerb oder der Veräußerung eines Portfolios, von Fondsanteilen oder Unternehmensanteilen stecken steuerliche Strukturen, regulatorische Anforderungen und Verhandlungsprozesse, die weit über die Bewertung einzelner Objekte hinausgehen. Real Estate M&A Advisory begleitet genau diese Transaktionen.
Was ist Real Estate M&A Advisory?
M&A steht für Mergers & Acquisitions – Fusionen und Übernahmen. Im Immobilienkontext bezeichnet Real Estate M&A Advisory die Beratung bei komplexen Transaktionen, bei denen nicht einzelne Objekte, sondern Portfolios, Fondsanteile oder ganze Immobilienunternehmen den Eigentümer wechseln.
Ein Real Estate M&A Advisor begleitet die gesamte Transaktion:
- Strategische Vorbereitung: Positioning, Timing, Transaktionsstruktur
- Bewertung und kaufmännische Due Diligence
- Prozesssteuerung: strukturierter Bieterkreis oder Exklusivverhandlung
- Strukturierungsberatung: Asset Deal vs. Share Deal, steuerliche Optimierung
- Verhandlung und Closing-Begleitung
Wann ist Real Estate M&A Advisory relevant?
Portfolioverkauf: Wer ein größeres Portfolio veräußern will, profitiert von einem strukturierten Prozess mit mehreren Bietern, professionell aufbereitetem Dataroom und klarer Transaktionsdisziplin.
Portfolioakquisition: Beim Erwerb ist Unabhängigkeit gefragt – von der Erstbewertung über die Due Diligence bis zur Verhandlung des Kaufpreises und der Kaufvertragsstruktur.
Fondsübernahmen und Co-Investments: Beim Erwerb von Fondsanteilen müssen nicht nur Objekte, sondern auch Vertragswerke, regulatorische Strukturen und Managementverhältnisse bewertet werden.
Unternehmenstransaktionen: Wenn Immobilienunternehmen, Plattformen oder Asset Manager verkauft oder zusammengeführt werden sollen, ist professionelle M&A-Begleitung von Beginn an entscheidend.
Asset Deal vs. Share Deal
Asset Deal: Direkter Erwerb der Immobilie oder des Portfolios. Mehr Transparenz, weniger unbekannte Verbindlichkeiten – aber volle Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland).
Share Deal: Kauf der Gesellschaftsanteile, die das Objekt halten. Kann die Grunderwerbsteuer optimieren, bringt aber Haftungsrisiken für historische Verbindlichkeiten. Seit der Reform 2021 gelten strengere Voraussetzungen: mindestens 10,1 Prozent müssen beim Verkäufer verbleiben, mit verlängerten Haltefristen von zehn Jahren.
Die richtige Strukturentscheidung hängt von Transaktionsvolumen, Haltedauer, Risikoprofil und steuerlicher Ausgangssituation ab.
Real Estate M&A in Deutschland
Deutschland ist einer der aktivsten institutionellen Immobilienmärkte in Europa – gleichzeitig einer der regulatorisch komplexesten. KAGB, InvStG, AIFMD und die spezifischen Anforderungen für ausländische Investoren schaffen ein Umfeld, in dem lokales Know-how einen messbaren Transaktionsvorteil bedeutet.
Dazu kommen deutsche Markteigenheiten: Verhandlungskultur, Rolle von Notaren, Bedeutung von Off-Market-Netzwerken und die strukturelle Konservativität vieler institutioneller Verkäufer. STRATON begleitet Käufer und Verkäufer von Immobilienportfolios, Fondsanteilen und Unternehmensanteilen in Deutschland.
Q&A – Häufige Fragen
Die wichtigsten Fragen zu Real Estate M&A Advisory, Transaktionsstrukturen und dem STRATON-Ansatz.
Beim Asset Deal wird die Immobilie direkt erworben – volle Transparenz, aber auch volle Grunderwerbsteuer. Beim Share Deal werden Gesellschaftsanteile erworben, was steuerliche Vorteile bieten kann, aber Haftungsrisiken für historische Verbindlichkeiten mit sich bringt. Seit der Reform 2021 sind die steuerlichen Voraussetzungen für Share Deals deutlich strenger.
Ein professionell geführter Bieterkreis dauert typischerweise 3–6 Monate – von der Vorbereitung des Datarooms bis zum Notartermin. Exklusivverhandlungen können schneller abgeschlossen werden, wenn Käufer und Verkäufer bereits bekannt sind.
STRATON fokussiert auf institutionelle Transaktionen – typischerweise ab einem Volumen von 20 Millionen Euro. Bei strukturierten Prozessen mit mehreren Bietern oder komplexen Gesellschaftsstrukturen ist die Komplexität der Transaktion oft wichtiger als das reine Volumen.
Ja. STRATON begleitet internationale Käufer und Verkäufer bei Transaktionen auf dem deutschen Markt. Lokales Marktwissen, regulatorisches Know-how und etablierte Netzwerke zu institutionellen Marktteilnehmern sind der Kernmehrwert für internationale Mandanten.
