Bei Immobilientransaktionen, Refinanzierungen und Portfoliorestrukturierungen ist die Kapitalstruktur oft der entscheidende Hebel. Debt Advisory bezeichnet die unabhängige Beratung bei der Strukturierung, Platzierung und Verhandlung von Fremdkapitalfinanzierungen – und ist für institutionelle Investoren, Family Offices und Immobilienfonds ein etabliertes Instrument.
Was ist Debt Advisory?
Debt Advisory bezeichnet die unabhängige Beratung auf der Seite des Kreditnehmers. Im Unterschied zur Bank oder zum Debt Fund, die eigenes Kapital platzieren wollen, vertritt ein Debt Advisor ausschließlich die Interessen des Investors. Das Ziel: die optimale Fremdkapitalstruktur für ein Objekt, eine Transaktion oder ein Portfolio.
Im Immobilienkontext umfasst Debt Advisory typischerweise:
- Analyse der Finanzierungssituation (Objekt, Cashflow, LTV, DSCR, Exit-Szenario)
- Empfehlung zur Finanzierungsstruktur (Senior Loan, Junior Loan, Whole Loan, Mezzanine)
- Ansprache und Auswahl geeigneter Kapitalgeber (Banken, Debt Funds, Versicherungen)
- Vergleich und Verhandlung von Term Sheets und Kreditverträgen
- Begleitung bis zum Closing
Was unterscheidet einen Debt Advisor von der Bank?
Banken und Debt Funds haben ein natürliches Interesse an der Platzierung ihres eigenen Kapitals – sie beraten im Grundsatz nicht neutral. Ein Debt Advisor dagegen arbeitet auf der Seite des Kreditnehmers: bessere Vergleichbarkeit zwischen Angeboten, gezieltere Ansprache der richtigen Kapitalgeber, und eine Verhandlung, die über Zinssatz und Marge hinausgeht.
Covenants, Tilgungsprofile, Sicherheitenstrukturen und die Flexibilität für spätere Anpassungen spielen eine ebenso wichtige Rolle wie der nominale Zinssatz.
Wann ist ein Debt Advisor besonders wertvoll?
Akquisitionsfinanzierung: Beim Erwerb eines Objekts oder Portfolios ist die Kapitalstruktur direkt renditeentscheidend.
Refinanzierung: Wenn bestehende Finanzierungen auslaufen, ist eine Neustrukturierung oft möglich – mit besseren Konditionen oder anderen Kapitalgebern.
Restrukturierung: Covenant-Verletzungen oder Marktkorrekturen erzwingen manchmal eine Anpassung der Kapitalstruktur. Hier ist der Debt Advisor Verhandlungsführer und Strukturierer zugleich.
Projektentwicklung: Bei Entwicklungen mit Kombination aus Eigen- und Fremdkapital ist professionelle Strukturierungsberatung von Beginn an wichtig.
Finanzierungsformen im Überblick
Senior Loan: Die erstrangige Fremdkapitalkomponente. Günstigste Kapitalkosten, stärkste Besicherung. LTV-Quote in Deutschland aktuell meist 50–65 Prozent.
Junior Loan: Nachrangige Finanzierungskomponente mit höherem Risiko und entsprechend höherer Verzinsung. Wird genutzt, um den Leverage zu erhöhen.
Whole Loan: Eine einheitliche Finanzierungslösung, die wirtschaftlich Senior- und Junior-Risiken kombiniert. Oft von spezialisierten Debt Funds angeboten.
Mezzanine: Hybridinstrument zwischen Eigen- und Fremdkapital. Höhere Verzinsung, oft mit Equity-Kicker. Wird eingesetzt, um Finanzierungslücken zu schließen.
Debt Advisory in Deutschland
Der deutsche Immobilienfinanzierungsmarkt ist traditionell bankendominiert. Sparkassen, Landesbanken, Pfandbriefbanken und internationale Institute bilden das Kernfeld der Kapitalgeber. Gleichzeitig gewinnen internationale Debt Funds an Bedeutung – besonders bei Transaktionen, die außerhalb des konservativen Bankenmandats liegen.
Für ausländische Investoren sind lokales Marktverständnis, Kenntnis der regulatorischen Anforderungen und etablierte Netzwerke zu Kapitalgebern entscheidend für Geschwindigkeit und Konditionen. STRATON begleitet institutionelle Investoren, Family Offices und Immobilienfonds bei der Strukturierung, Platzierung und Verhandlung von Immobilienfinanzierungen in Deutschland.
Q&A – Häufige Fragen
Die wichtigsten Fragen rund um Debt Advisory, Finanzierungsstrukturen und die Zusammenarbeit mit STRATON.
Vor allem für Ankauf, Refinanzierung, Restrukturierung, Projektentwicklung und komplexe Kapitalstrukturen. Besonders wertvoll ist Debt Advisory, wenn unterschiedliche Finanzierungsbausteine kombiniert werden sollen oder wenn die Verhandlungsposition gegenüber Banken gestärkt werden muss.
Die Vergütung ist in der Regel erfolgsabhängig und orientiert sich am platzierten Finanzierungsvolumen – typischerweise zwischen 0,5 und 1,5 Prozent des Kreditvolumens. Bei komplexen Mandaten kann zusätzlich eine Fixkomponente für die Strukturierungsarbeit vereinbart werden.
STRATON arbeitet mit dem gesamten Spektrum institutioneller Kapitalgeber: deutsche und internationale Banken, Pfandbriefbanken, Debt Funds sowie Versicherungen und Pensionskassen. Die Auswahl richtet sich nach Objekttyp, Transaktionsstruktur und Anforderungsprofil des Investors.
Besonders ja. Ausländische Investoren profitieren von lokaler Marktkenntnis, etablierten Bankennetzwerken und dem Verständnis der deutschen Finanzierungslogik. STRATON begleitet internationale Family Offices, institutionelle Fonds und Private-Equity-Gesellschaften bei Finanzierungen auf dem deutschen Immobilienmarkt.
